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一直以来，存量商业地产都面临着土地使用权的 " 年限焦虑 " 。如今这一情况
，正伴随着各地出台的工商业土地续期政策而解决。今年以来，广州、上海相继明确 ，按规定补缴一部分地价即可完成续期
。多位受访业内人士提到
，随着各地陆续明确清晰的工商业用地续期制度，将原来相对模糊的土地到期风险 ，逐步转化为市场主体可预期的成本
，也使得此类资产得以实现价值重估，有利于实现存量资产盘活。即便对于持有散售商办类公寓的小业主而言 ，随着续期规则的明确
，未来资产的 " 不确定性折价 " 也会减少，对优质区位商业公寓的二手流动性亦是积极因素 。为何此时落地在我国 ，不同性质的土地使用权期限不同
。住宅用地是 70 年
，而办公或商业性质的土地使用年限通常为 40 年或 50 年。若使用权到期后，相关物业和资产该如何处置？就土地使用权续期程序而言 ，根据《民法典》第三百五十九条规定，" 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期
，依照法律规定办理 。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的 ，按照约定；没有约定或者约定不明确的
，依照法律
、行政法规的规定办理 "
。对此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019 修正）》第二十二条就续期申请进行的相关规定 ，" 土地使用权出让合同约定的使用年限届满
，…… 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同 ，依照规定支付土地使用权出让金 "。" 上位法对土地使用权届满后的续期问题确有处置原则
，" 上海产业转型发展研究院首席研究员撰文指出，但这仅对非住宅续期作出原则性规定 ，实操层面上长期处于 " 一事一议、预期模糊 " 的真空状态 。仲量联行评估咨询服务部资深董事喻伟也提到
，在具体操作层面，对于 " 什么情况下可以续 、可以续多久
、续期价格如何确定、能否提前续期 " 等问题 ，市场一直缺乏足够明确且统一的预期
。如今，这一状况正在扭转。今年 4 月
，广州发布了《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》；紧随其后，上海在 7 月发布了《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》 ，从适用范围 、续期方式
、地价标准等方面予以明确 。第一太平戴维斯广州投资及资本市场高级董事、大宗资产交易负责人杨毅认为
，这一轮政策的本质，是把 " 土地到期怎么办 " 从个案协商变成可预期 、可计算的制度安排
。为何选择在当下的时点推进？在杨毅看来 ，这一方面是由于部分土地年限到期潮
，早年出让的商服用地以 40 年期为主，如广州越秀
、海珠、荔湾一批专业市场和老商办 ，剩余年限普遍只有十几年
，个别已不足十年；同时，当前的市场已从增量扩张走向存量运营 ，大宗交易的主角变成存量资产的改造与退出
，而年限不确定恰是最大的定价障碍。" 此外，公募 REITs 等资本市场工具对剩余土地年限设有门槛 ，续期问题不解决，一批区位好 、现金流稳的资产就进不了资本市场 。" 杨毅表示。根据当前披露的规则
，广州的计费公式是 "（续期年期 ÷ 法定最高出让年限）× 标定地价 × 建筑面积 "，经认定达标的乘以 70%
、一次续期最长 20 年；不达标的按全额计收、一次最长 10 年
。在上海 ，非住地块产权续期补缴则实行 " 绩效与地价 " 挂钩机制
，续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的 70%。戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事黄燕秋认为，上海 、广州补缴地价文件采用差异化定价 ，将补缴地价与绩效考核挂钩
，既确保了补缴价格有客观基准，又通过折扣激励企业维持良好运营绩效 ，避免满年期高昂的一刀切定价所导致的产业流失
，灵活的续期年期与绩效考核挂钩的续期策略，这与地方政府从土地财政向税收财政转型的考核导向相一致 。如何改变资产定价补缴地价、完成续期 ，对商办类项目和相关市场带来怎样的影响？多位受访业内人士提到
，补缴的土地价款是获得上述新增权益需要支付的经济成本，会直接摊薄资产净值 ，估值时须予以考虑，但随之化解的 " 年限折价 " 风险
，对优质经营性资产具备估值修复作用
。" 我在开发商做城市总经理时，投资决策看的是拿地成本 / 开发周期和回报率。现在站在大宗资产交易端 ，看的是持有成本 / 退出周期和回报率 。" 杨毅告诉记者
，过去，这两个周期之间 ，隔着剩余土地年限的壁垒
。据杨毅透露
，从过往经手过的交易来看，相当一部分优质资产不是价格谈不拢 ，而是剩余年限估值的分歧：买家担心持有几年后转不了手
，即便当前租金回报合适也不敢接。续期政策把一个无法定价的尾部风险，变成了一项可以列入资本开支的确定成本 。喻伟也提到 ，土地年限得以延长以后
，资产的潜在投资者范围
、银行融资条件以及资本市场退出的可行性都有可能改善，这些都会间接反映到资产价格当中
。补缴地价对具备条件的资产而言 ，换来的是估值方法的切换。" 从‘按剩余年限折现’切换到‘按长期持有定价’ 。此类资产的价值重估，往往足以覆盖补缴本身
。" 杨毅表示。事实上
，顺利续期给此类项目提高估值带来的影响确实颇为可观 。以近期正在推进分拆上市的上海香港新世界大厦为例。截至今年 3 月末评估基准日，该项目的账面价值约 21.68 亿元 ，‌ 评估值 45.68 亿元
，增值率近 111%‌
。如此高增值率的一大重要影响因素正是土地使用权续期。广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金的招募说明书显示，香港新世界大厦的土地使用权期限为 1994 年 12 月 2 日至 2044 年 12 月 1 日 ，到评估基准日
，如果不续期只剩 18.67 年；上海市黄浦区规划和自然资源局出具初审意见显示，‌ 拟同意续期 20 年至 2064 年 12 月 1 日 ‌ ，续期后剩余年限变为 38.67 年 。上述招募说明书明确表示
，" 通过土地使用权续期延长了收益年限 20 年，使得项目资产的整体评估增值较大 "
。广州市场也出现了一些积极的信号。按第一太平戴维斯单宗成交 1 亿元以上的统计口径 ，广州二季度录得大宗交易 13 宗、成交金额 104.2 亿元
，剔除体系内关联方转让后约 57.4 亿元 。在上述案例中，有两宗数据中心交易合计约 9.2 亿元
。" 买方带有险资和 Pre-REITs 属性 ，定价方式是以未来 REITs 退出的资本化率倒推今天可以接受的收购价。" 杨毅透露，这类买家偏好长期限资产
，续期政策为广州一批优质存量资产进入他们的视野创造了条件，而广州轻纺城续期与后续 REITs 申报的衔接 ，是观察这条路径能否走通的一个样本 。40 年产权公寓影响待考尽管业内较多认为该项政策的初衷是稳定工商业资产的长期产权预期
，更好地盘活存量资产，但新政出台之后 ，市场普遍对商业性质公寓的价值产生明显担忧
。有观点认为
，商住公寓 、酒店式公寓等产权年限通常为 40 年或 50 年的物业，到期若不补缴土地出让金 ，将面临被收回的情况；而补缴地价则将提高持有成本
，或降低资产价值。据同策研究院院长宋红卫了解，在上海 ，商住类公寓临期时可申请续期
，由相关部门根据项目所在地的基准地价给定续期费用，" 上海将土地划分为 11 个等级 ，对应不同的基准地价 。基础地价是区域内的平均土地价格，是由机构评估出来的兜底价格
。"根据上海市规自局 2026 年 4 月披露的信息
，以商业类用地中的批发零售用地来看，根据不同的土地等级 ，基准地价从 1760 元 / 平方米 -36670 元 / 平方米不等。若一套建筑面积约 50 平方米的商住类公寓
，在不同区域需补缴的地价由几万元到上百万元不等 。" 在补缴地价已经明牌的背景下，有意愿接手此类资产的买家肯定会压价。"" 这类产品实际上是历史的产物
。" 宋红卫提到 ，当初在高房价又限购的背景下
，原本用于投资运营的商办用地被开辟为一种特殊通道，为部分购房者提供了居所 ，也因此存在一定的溢价。当前这种溢价消失了
，这类产品也不宜以住宅的逻辑计算 。事实上，这类资产在过去的买卖中也一直面临着与大宗资产类似的困境
。喻伟提到 ，过去商业公寓在二手交易中一个比较明显的问题
，就是随着土地剩余年限下降，购房人对于几十年以后土地如何处理存在不确定预期。与此同时 ，剩余年限过短还可能影响按揭贷款期限
、抵押融资和再次出售，市场往往也会给此类资产一定的年限折价 。" 随着续期规则逐渐明确
，这部分‘不确定性折价’也会减少，对优质区位商业公寓的二手流动性是积极因素
。" 喻伟认为。宋红卫也提到 ，若续期规则不明确
，此类资产的价格可能会更低，到期时资产价格有归零的可能性 ，风险太高而可能无人接盘 。而续期规则出台后
，资产反而有了明确的估值逻辑
。喻伟表示，如果进一步分析其对一套商业公寓市场价值的影响 ，就要看土地价值在整套房产价值中的占比。实际上
，市场价格最终取决于另外一个更关键的问题就是续期成本以及续期以后增加的市场价值是否大于需要支付的续期成本 。不过，从目前来看 ，该项政策尚未对公寓产品的成交带来明显的影响
。记者从普睿数智广佛区域获取的数据显示
，自 2025 年 12 月起至 2026 年 8 月，广州市二手商住类公寓的成交规模基本保持每月两三百套 ，成交均价也基本在 1.2 万元 / 平方米 -1.4 万元 / 平方米之间，并无明显波动。上海二手公寓的成交表现也基本保持平稳 。普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓表示
，大部分持有此类资产的小业主都是选择出租，保持还不错的出租回报率 ，作为一项长期理财。 ( 本文来自第一财经 )

平陆运河一通航
，" 两广博弈论 " 卷土重来
。一些自媒体又带节奏——言之凿凿广东 " 心态失衡 "：" 最受伤的是广东 "" 广东人民不开心了 "。事实果真如此吗？翻开评论区，更多是广东网友的留言：" 隔着屏幕为老表开心 "" 广东人不但不酸 ，还等着去广西坐船看运河 " 。一声 " 老表 "
，道出了两广之间最真实的底色：同饮一江水的岭南一家人，何来 " 博弈 " 一说？这样的剧本并不陌生
。一条高铁、一座机场的规划出台 ，总有类似言论冒出来
，替这个城市 " 抱怨 " 、为那个省份 " 不平 "。为什么总有人热衷于编造 " 博弈论 "？因为对立有流量 。默认蛋糕就这么大，你多一口 ，我就少一口——这套 " 分蛋糕 " 的旧思维
，早该进博物馆了
。高质量发展与零和博弈最本质的区别正在于此：不是抢蛋糕，而是把蛋糕共同做大 ，更要把蛋糕做优
、做高质量、做可持续。平陆运河不是分流渠，而是一条黄金水道
，做大的是两广高质量发展的蛋糕 。运河通航后，西南地区货物出海较经广州港出海缩短内河运输里程约 560 公里 ，综合物流成本预计降低 18% 至 30%
，可以更便宜地走向世界
。与此同时，最该 " 着急 " 的广东不但不慌 ，反而把新通道当成新跳板。通航第二天
，地处粤港澳大湾区和大西南链接支点的肇庆，就召开了肇庆港航高质量发展座谈会 ，研究如何抓住 " 西江通海 " 的新机遇 、推动港口转型升级
、换道赶超 。自媒体看到的 " 竞争 "
，在战略决策者眼中是 " 机遇 "
。不止两广，全国更多案例提醒我们：区域发展关系是竞合 ，不是竞争。曾经
，宁波担心上海洋山港建设 " 抢 " 走远洋业务，如今发挥各自优势 ，错位发展，宁波舟山港非但没受影响
，反而越做越强，货物吞吐量连续多年保持世界第一；成渝两地曾争 " 西南第一城 " ，如今共建双城经济圈
，变 " 背向发展 " 为 " 相向而行 "，推动产业向价值链上游升级；就连常被网友调侃 " 谁才是江苏第一城 " 的南京、苏州 ，也从 " 争一哥 " 变 " 双强 "
，南京大学把校区办到苏州，省会输出高教资源 ，经济强市承接科创人才
，更好助力全省成挑大梁的 " 苏大强 " 。事实证明，整盘棋下好了 ，每个人都是赢家。更深一层看
，高质量发展需要打开格局
。习近平总书记强调 " 牢固树立全国一盘棋思想 "" 既为一域增光 、又为全局添彩 "。作为国家水网建设的重要落子，平陆运河的坐标从来不是只为一省 ，它是西部陆海新通道的骨干工程，让 " 向海图强 " 从广西一地的梦想
，变成整个西部共同的机遇 。这样的道理，合肥最有发言权：曾被形容为长三角的 " 旁听生 " ，如今是闻名全国的 " 科创之城 "
，正是因为多年前主动融入长三角
、积累产业资本
。融入大局的，最终都会被大局成就。放眼世界 ，部分西方国家的州与州、城与城
，因阵营对抗，为资源争夺不休 ，而中国用制度优势实现跨省协同 、区域联动
，共同实现高质量发展 。竞争变竞合，分蛋糕变做蛋糕 ，既是一域之光又是全局之彩——这是平陆运河为我们打开的格局
，也是中国式现代化给世界的启示
。执笔：陈艺娴作者：常言道